銀行按揭

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聯權共有(長命契)與分權共有

聯權共有(長命契)與分權共有 置業是很多人的目標。作為生活中的重大事件之一,許多夫婦或家庭成員會選擇以聯名方式購買物業。聯名物業有兩種形式,可分為分權共有和聯權共有(即俗稱長命契),各有好壞。 聯權共有(Joint Tenancy) 從法律上講,聯權共有人的權益是相互重疊的,因此每個共有人都可以自稱為擁有物業的全部。其特點是所有共有人都有優先繼承對方權益的權利,即當共有人之一死亡時,物業中的權益會自動轉移給仍在世的共有人,直到最後一個剩餘,所以稱之為長命契。 分權共有(Tenancy in Common) 分權共有(Tenancy in Common) 分權共有的共有人,也必須有權佔用物業。分權共有的意思,可以看作是各自都持有物業的一個獨立業權份數。即使每個人的份額不同,個別共有人擁有的部分也不會與其他共有人的部分重疊。換句話說,每一個共有人對物業的一部分都有自己的權益,與他人所擁有的權益相分離,互不干涉。 因此,業權的共有人不能以個人身仍獨享業權,每個共有人的唯一權利是與其他共有人共同擁有物業。換句話說,共有人和別人聯合起來就什麼都有了,單獨一人就什麼都沒有了。如果物業是聯權共有,即使他們擁有平等的權益,他們仍將被視為一個整體,成為物業的唯一所有者。此外,所有業權共有人必須滿足以下四個條件,才能構成聯權共有。 聯權共有四個主要條件: 1) 共同佔用物業-任何共有人都不能獨占物業的任何部分,也不能排除另一個共有人。 2) 享有平等的權益-所有權的所有者必須擁有平等的權益(分權共有人擁有不同比例的權益)。 3) 以同一份文件取得業權-所有業權共有人都必須以同一份產權文件確立權益。 4) 同時取得業權-業權共有人必須同一時間取得業權。 長命契優點 業權不被隨便變賣 長命契的共同所有人,就業權做出的所有決定必須得到所有人的批准。如果一方受到居心不良的親友影響,想要將其所有權轉讓給他人甚至出售,所有權決定都必須經過長命契下所有共有人的同意,可保證共有人不能任意罔為。長命契是一個更安全的聯命選擇,如果你害怕聯名業主在沒有知會的情況下自行處置業權。 聯名人過身無需重造按揭 按照銀行通行做法,如果長命契共有人一方死亡,但該房子的按揭貸款仍在供,其他共有人無需再次通過測試,只需按時償還按揭,不會引發銀行的“call loan”。 避免遺產爭議 長命契下,若有共有人過世的,物業的全部權益歸其他共有人所有,無需辦理承包手續。而共有人亦不能通過遺囑的方式,將業權傳遞給指定的受益人,因此可以避免一些遺產糾紛。 長命契缺點 聯名人同受財困 根據長命契,由於所有共有人都被視為擁有整個物業,只要其中一個聯名人有經濟困難,例如需要債務重組及破產,就有可能令所有共有人的業權都被牽連,共同承擔後果。 買賣不方便 根據長命契,買賣和銀行按揭貸款必須由所有共有人簽署才能生效。但是,如果物業的共有人之一是家中老年人,由於身體狀況無法簽文件,這可能會使家庭無法有效地將他們的資產,用於買賣或銀行抵押貸款。 長命契轉分權共有 如果長命契的業權人希望將其在該物業的權益移交給後代繼承,他可以請律師為他擬訂一份瓜分業權契據,然後發出通知給其他業權人,將該瓜分契據登記在田土廳的紀錄冊內。 此外,持有人也可以將聯權共有人,轉為分權共有,並通過律師事務所以文書辦理。將以通知的方式將通知發送給其他聯權共有人。 長命契拆契轉契 目前,購買居屋單位時,亦可在申請表上以「聯權共有」的形式,提出與一名家庭成員共同擁有物業,即俗稱的「居屋長命契」。 就算是未補地價的居屋,業主如欲轉讓業權,包括除名、轉名和加名,必須先取得房委會的同意,而房委會會酌情批准。在轉名和除名過程中,一般不需要補地價,但需要獲得房委會、銀行等相關機構的授權。 沒有補地價的居屋業主,如果要將單位由長命契轉為分權共有,無須先補地價。另外,如果單位尚有未供完按揭,手續就比較複雜了,因為銀行只有考慮到擔保人的利益才會批授權,所以業主最好是委託律師辦理。 Share on facebook Facebook Share on whatsapp WhatsApp Share on telegram Telegram Share …

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破產者申請按揭

破產人士可否申請按揭 有傳言說破產人仕買樓永遠無法成功申請按揭,要租房子過一輩子或者靠親戚幫忙,但也不是絕對的。破產人只要遵循以下的步驟,還是有機會做按揭的。 第一步:申請破產解除證書 破產令解除七年後,破產人一般可以再申請按揭,但要提前做好準備。首先,第一次破產的人,可以在破產令發出後四年自動解除破產。但是,如果他們想向信貸和金融機構證明自己的重生,就必須向高等法院申請“破產解除證明書”,向高等法院索取宣誓書表格,並宣誓申請破產解除證明書。大約一個月後,申請人可以在聆案官書記辦事處拿到證書。這個過程可以由自己完成,也可以由律師樓代辦完成,收取大約1000元的費用。 但收到證明書後,並不代表破產記錄已經消失。根據《個人信用資料實務守則》,信貸資料庫一般保存破產記錄八年,政府也保存公開記錄,銀行可以隨時查冊。因此,未來的按揭申請不應掉以輕心。許多中小銀行願意為那些破產的人提供按揭,利率可能比未經破產的人高一點。 第二步:申請信用卡並保持良好的信用記錄 銀行審批按揭的時候,會參考個人信貸評級。破產人士不能申請按揭是因為他們被認為沒有評級認可。要走出這種局面,必須創造良好的信貸記錄。獲得破產解除證書後,破產人應主動向信貸公司提出恢復信用評級,開始從低評級做起。首先可以嘗試在中小銀行或財務機構申請使用一兩張信用卡,消費後按時還款。早期信用卡的信用額度會比較低。這時候需要耐心等待,信用評級會隨著時間的推移而提高。 破產期間,環聯將不再有評級。也就是說,如果一個破產者在環聯檢查他自己的信貸報告是沒有評級的。如果沒有評級,大部分銀行真的做不了按揭。因此,破產令解除後,應積極聯繫環聯,重啟信貸評級計算。那麼七年之後,如果期間沒有新的逾期債務,信用評級就穩定了,就比較容易做按揭上車了。 第三步:保持穩定的收入 銀行將評估每個按揭申請的風險。雖然對破產人的申請較嚴格,但如果對方有良好完整的收入記錄,比如在大企業甚至政府部門工作,並且能提供至少三個月的穩定收入證明和強積金記錄,證明有能力還錢,並保持良好的信貸記錄,銀行還是會給機會的。 第四步:避開負債的銀行 向銀行申請按揭,首先要避免向曾經負債的銀行申請。另外,大銀行對破產人比較敏感,可嘗試向中小銀行申請。但銀行在審批已經破產的人的申請時會更加謹慎,按揭利率和成數可能不會像其他人優惠。所以建議至少預留40%的首付,以應對按揭申請結果的不同變數。 曾申請破產的人想買樓會面臨很多挑戰。但只要破產後保持良好的信用記錄和穩定的收入證明,心態保持積極,還是有機會申請按揭的。 申請高成數按揭 破產決議七年後,如果信用評級不差(G以上),銀行可以批准樓價低於600萬的高成數按揭(60%以上)申請。但是要注意不適用於曾拖欠債務的銀行,那些銀行再也不會給你貸款了,他們不能幫你申請HKMC或QBE的高成數按揭。 破產解決後,會有很多挑戰,但只要養成明智理財的習慣,不再陷入債務的深淵,還是有機會申請按揭的。 Share on facebook Facebook Share on whatsapp WhatsApp Share on telegram Telegram Share on linkedin LinkedIn

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財務公司按揭

2021年財務公司做按揭邊間好? 沒有固定收入的人仕,在申請按揭貸款時面臨的尷尬局面,有沒有可能通過財務公司解決? 選擇財務公司按揭的原因 財務公司按揭的好處是按揭成數更高,審批流程更靈活。一般只需要更簡單的申請手續和收入證明。銀行不批出按揭的借款人,包括無足夠收入證明、未出示稅務收據的自僱人士和非固定收入人員,或以唐樓、凶宅等作抵押品,銀行會難以批核。可嘗試向財務公司申請按揭。 銀行按揭和財務公司按揭的區別 銀行和財務公司都提供按揭貸款計劃。一般來說,銀行從事按揭貸款業務,還款期長,利率低,但申請人需要有一定的工資水平,需通過壓力測試,審批程序複雜嚴格。相反,財務公司提供的房貸還款期限較短,利率較高,但審批較為寬鬆。 財務公司的灰色地帶 一些財務公司,在熟人介紹下,可能會提供製造入息的相關服務。表示可以幫忙處理“背後工作”。但這種“幕後工作”的成本是要收費的,而且強調的是,經他們成功申請按揭的概率在90%以上。 收費包括協助處理不充分文件、計算背後手續、需要多高的槓桿來滿足入息比率和壓力測試,並協助成功申請按揭。   財務公司的自製入息與手續費 如只有一張糧單,而沒有入數紀錄,銀行可能不受理按揭申請。業內人士表示,財務公司真的會「過數」給買家,這一點會體現在賬目上。但背後的操作原理是申請人向財務公司借私人貸款;該私人貸款會存入財務公司,然後財務公司按月支付事主的收入。然後財務公司會告訴事主,只要他交費,就可以安排會計師連續三個月協助製造出,月薪幾萬元的收入證明。而所謂手續費,包括行政費用和申請人私人貸款的利息。 財務公司用自製入息申請按揭的合法性 自製入息申請按揭是違法的。除了有財務公司向被害人勒索金錢的機會外,還涉及偽造文書,將構成第200章《刑事罪行條例》第71條“偽造文書”罪。任何人以自己或他人使用為目的,製造虛假文書,誘使他人接受為真實文書,並因接受為真實文書而作出或不作出某些行為,以對他人或其他人不利的,一旦定罪,他可以被判十四年監禁。申請人不應冒險,如果是非固定收入的人,或者申請按揭時沒有出示收入證明,最穩妥的辦法就是提前找擔保人,有正常收入,供一段時間再轉按。 以下列出銀行按揭與財務按揭的不同點供參考: 按揭所需文件銀行按揭所需文件:-收入證明 (如僱傭合約)-最近3-6個月糧單-最近3-6個月銀行月結單(要有出糧記錄)-最近稅單、強積金紀錄-住址證明 財務公司按揭所需文件:-收入/工作證明-最近3個月銀行月結單-住址證明*不同機構有對申請文件要求有差別,以上乃一般基本需要文件。 入息證明銀行按揭所需入息證明:-收入證明(如僱傭合約)-最近3-6個月糧單-最近強積金紀錄、稅單-現金收入人士需要提供現金入賬戶口記錄-自僱人士需要提供審計報告及利得稅單 財務公司按揭所需入息證明:-薪金入賬記錄-工作證明 按揭審批時間銀行按揭審批時間:-非按保申請:2-4星期-按保申請:3-8星期 財務公司按揭審批時間:-大型財務公司:1-2星期-小型財務公司:半日-5工作天 按揭利息比較-銀行按揭利息:最高3% -財務公司按揭利息:3%-12% Share on facebook Facebook Share on whatsapp WhatsApp Share on telegram Telegram Share on linkedin LinkedIn

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債務重組可否申請按揭

債務重組可否申請按揭   債務重組是什麼? 債務重組是為債務負擔過重的人提供的一種理財服務。如閣下卡數、個人貸款或其他債務的總額遠遠超過你的收入,債務重組可能會對您有幫助。 債務重組有兩種類型: -個人自願安排(IVA) -債務舒緩計劃(DPR) IVA相對適合負債額大、面臨破產的人。 IVA需要委任一名法院認可的專業人士作為代名人,為申請人起草還款計劃,並通過律師向法院申請臨時命令。 DRP比較適合負債小,較易以個人身份辦理的案件。 DRP可以以個人身份獨立向債權人提交擬定還款報告,無需代名人、律師和法院的批准。 雖然兩者都可以大大減輕利息負擔,但IVA涉及大量費用,因為申請人需要委託律師處理法庭事務。然而,值得注意的是,如果想申請IVA,需要75%的債權人的同意(就債務額而言)。   債務重組與破產的分別 債務重組基本上不會對日常生活有太大影響,除了每個月需要繳納指定的供款。在重組時或重組後,重組人都可以繼續經營業務,持有專業牌照,供保險或旅行。 破產者受到更多的監督。某些行業不僅規定需要通知僱主,還會影響個人持有的專業執照(保險、金融、紀律部隊都會受到影響)。除此之外,不可能經營業務,供保險,旅行等,把除了生活費以外的所有收入都交給破產官。簡單來說就是限制很多。 但兩者有一個共同點,就是除非申請人已解除債務重組或破產,並獲得非常好的環聯信用評級,否則很難讓金融機構接受任何貸款申請。   進行債務重組時可以申請按揭嗎? 基於以下原因,在實施債務重組時不建議申請按揭: -銀行通常拒絕批准債務重組中的申請 -銀行將納入債務重組的供款在壓力測試(因為債務貢獻已經佔收入的大部分,通常沒有足夠的空間納入更多的債務) -這個時候申請人的信貸評級會比較低,因此,銀行將提高按揭息率。   債務重組後可以申請按揭嗎? 可以,只要申請人還清所有債務,信貸評級恢復正常水平,就可以重新申請按揭,利率不會提高。因為債務重組有機會嚴重影響信用評級,需要時間經營才能恢復正常水平。   在IVA期間,建立良好的信貸習慣並提高評級 不像破產,(TU Grade)信貸評級在IVA期間不會被刪除,但一定很低。如果你打算在IVA解除後做按揭買樓,就要培養良好的信貸習慣,使信貸等級慢慢提高。 IVA解除後,申請按揭就比較容易。以下是建立良好的信貸習慣要做的事: -IVA每月必須按時還款,不要遲,將進一步影響信貸評級 -申請一張信用卡,偶爾簽帳,每個月準時找卡數,將有助於改善信貸記錄   如有物業是否可以申請高成數按揭套現還債務? 利用手中的物業變現是一種非常流行的理財技巧。因為按揭是用房產做抵押,所以利率比信用卡或者私人貸款低。然而,與此同時,有幾個要點需要注意: -不是所有銀行都接受物業轉按套現 -按揭利率高於一般普通按揭 -高成數按揭僅適用於600萬以下的樓價 -超過600萬的物業最多只能套現50%。 綜上所述,債務重組,甚至破產,都不是絕路,債務重組除了破產,也可以看作是重新安排財務狀況的好辦法。但是,如果你的目標是申請按揭,最好照顧好自己的經濟狀況。如果您對申請按揭或債務重組有任何疑問,歡迎聯繫建國事務所查詢。   Share on facebook Facebook Share on whatsapp WhatsApp Share on telegram Telegram Share …

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銀主盤買賣流程全攻略

銀主盤買賣流程全攻略   單看銀主盤幾個字中,有個「銀」字,大家已感到可能和銀行有關,而且是對的。業主要買樓時,除非持有大量現金,否則會向銀行申請按揭買樓,之後定期還貸,一般是一個月一次。但業主可能因經濟困難無法償還貸款,未能達成與銀行協議,解決供款問題,銀行就有權收回房產並出售。收益先用來償還銀行貸款,剩下的給原業主。   銀主盤定價低? 有人把銀主盤理解為無契樓、釘契樓等有問題的物業。由於原業主的各種問題,買家要承擔額外的風險,所以業主會降價,以低於市場價的價格賣出。 但其實銀主盤並沒有業權或物業問題。銀行收回房產時,銀行就是單位的業主。在這種情況下,理論上不存在會拖累樓價的隱憂。 但現實中有相當一部分銀主盤是低於市場價出售的,而其低價並不是因為契約問題,而是有幾個主要因素影響: 經濟衰退和房價下跌 銀主盤出現多是因為經濟不景氣,業主財務狀況受到影響,只能斷供。銀行作為業主收回這些物業後,會以當前的物業估值作為定價基準。當經濟不景氣,樓市下跌時,物業的樓價當然會下調,甚至低於當年的買入價,但這並不代表銀主盤的售價會以低於目前的市價發售。 斷供物業良莠不齊 難以預測物業的質素和屋內的狀況。有的優質銀主盤看起來像普通單位,有的銀主盤裡全是垃圾,成了廢墟,充分反映出原來的業主的不濟。單位狀態會影響售價,保養不好的銀主盤自然只能以低價以吸引買家。 公開市場業主叫價太高 市場上的業主放盤,一般讓賣方自由叫價。業主為了拉大了出價與底價的距離,通常會設定比預估價高5%-10%的出價。而銀主盤是根據估價來定價,當銀主盤報價反映的是同期最新物業估值,且業主放盤高於估值時,接近市場價的銀主盤就相對成為平貨了。   購買銀主盤程序 (一)搜尋銀主盤 你可以在拍賣行網站、報紙、傳單、地產或甚至社交平台看到銀主盤廣告,其中會包括拍賣的資料,如日期、時間和地點等。一般來說,銀主盤必須經由代理商洽購。 (二)預約睇樓 拍賣前可以預約睇樓。部分銀主盤沒有交吉出售,這意味著原業主在搬出之前沒有還原該單位,銀主也不會代清空,因此在睇樓時需要做好心理準備。 此外,一些連租約的銀主盤,能否睇樓則取決於租戶是否行方便。 (三)參與拍賣/投標報名 有了目標銀主盤,就可以入標參與拍賣了。銀主盤的拍賣主要有兩種:公開放售和公開拍賣。 公開放售 銀行會委託地產代理出售物業,要價一般會參考市場價。如果買方有興趣,可以通過代理“入標”,將標書寫入標書,當場提交銀行。 這種“暗標”出售方式通常有一個投標期,銀行會在截標後賣給出價最高者。如果所有投標都低於銀行的底價,銀行可以重新招標。 入標時,代理通常要求買方同時支付臨時訂(約為投標價格的3%-5%),以防買方中標後反悔。未能投得物業的買家將被退回臨時訂。 公開拍買 如果物業狀況不佳,多次招標無人問津,銀行可以委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會在拍賣當天委託好幾間測量師行對物業進行估價,然後用估價中值作為當天拍賣的底價。 有興趣的買家可以在拍賣當天,帶同臨訂以「明標」出價。銀主盤拍賣也是價高者得,投得物業的買家必須立即簽署合約拍賣。如果買家出價仍低於銀行底價,銀行可選擇重新拍賣。 只要買家出價高於銀行底價,銀主盤就是“價高者得”。不像業主放盤開價,需要一輪討價還價拉鋸。   銀主盤可做按揭嗎? 銀主盤在在銀行做按揭也不是不可能。原則上,銀行對銀主盤的按揭審批與普通住宅按揭沒有太大區別。同樣,銀行會根據房產估值、買家還款能力等因素評估可以批出的按揭比例。 但如果出現以下問題,銀行可能不會承按,買家可能要全額支付樓價。 -未能清楚地表明財產的真正業主 -有潛建 -缺樓契 所以買家可以去土地註冊處,或者找代理或者拍賣行做查冊。透過查冊,買家可以知道物業是否有潛建,還附有物業的圖則,以便買家比較當前物業是否有被非法改動。此外,查冊還可以確認: -賣家是不是業主 -從上手業主的購買價和樓宇的按揭情況,可判斷該單位是否為負資產 -是否有其他政府部門發布的尚未執行的法令和指示 如果有疑問,可以要求地產代理在每份官司記錄和押記上說明事件的來龍去脈。如果還不清楚,可以找律師解釋。買家還是不理解,建議不要買該物業。總括來說,查冊是很重要的,需小心進行。   銀主盤要注意的事項 物業有否負債 由於銀主盤市場的出現,很有可能是業主負債無法供款,物業管理費和水電費也很有可能被長期拖欠。如果土地註冊處列出有拖欠的管理費,買家需要預留款項支付管理費等欠款。 前業主的債務 除了物業管理費和水電煤,新業主不用擔心承擔前業主的個人債務。 成交期 不同於一般的二手房買賣,買方在交易期間沒有話語權,由承按銀行決定。一般成交期為45天。在申請按揭的時候要注意時間,儘早預留更多時間給銀行審批。 事故單位 一些銀主盤可能曾發生人命傷亡,被認為是凶宅。但是凶宅沒有明確的法律定義,查冊也不會顯示出來,所以買家需要和地產或者律師查詢。 是否連租約 一些銀主盤甚至連租約出售。如果申請按揭時,將被視為非自住住宅物業。對於沒有按揭負擔的申請人,銀行只批五成。而對於有按揭負擔的申請人,降為批四成。 …

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新盤,售樓書,物業天書教學

閱讀時間: 5分鐘   新盤,售樓書,物業天書教學 很多時候,發展商仍未開價,但市場上已經流傳出一些資訊及傳言,如一手住宅發展項目的不同資料,開則,價錢,及不同宣傳樓盤的網站等等。準買家不要輕信這些傳言及資訊,應以賣方,即發展商提供的銷售文件,及就有關發展項目設立的指定網站為準。要找到相關指定網站,準買家除了可以向發展商查詢外,亦可以上「一手住宅物業銷售資訊網」www.srpe.gov.hk ,當中除了有發展項目指定網站的連結,亦會有其他關於該發展項目的重要資料。 根據《一手住宅物業銷售條例》規定,發展商須在出售日期前最少7日,把樓書上載至發展項目指定的互聯網網站及「一手住宅物業銷售資訊網」,我們可以在銷售前先下載售樓說明書的資料,對樓盤作詳細研究。 新盤資訊來源: 地產代理的網站:  不少地產代理為了吸納客源,在新盤開售前,已經以樓盤的英文名字購入域名,並把它包裝為資訊網站。以吸引更多人瀏覽。網頁内有一些樓盤基本資料、價單銷售詳情、單位間隔資料、及首置上車專線,看上去會以為是發展商的官方網站。 物業天書:  通常是由地產代理歸納市場資訊後、或者由發展商向代理作介紹時印製的小冊子,當中部份資料可能未經證實,或純屬市場流傳的資訊,但卻會放入小冊子內供代理參考。部份代理為求吸客也會把相關小冊子,以不同方式傳送予準買家;而準買家有時為避免研究售樓說明書,索性把小冊子視為樓書看待。 物業天書這種小册子,主要是地產代理歸納市場資訊後印製,作內部培訓代理,以便日後尋找客源; 或由發展商印製,向代理作介紹之用。問題是,當中的部份資料可能未經證實,或純屬市場流傳的資訊,但卻會放入小冊子內供代理參考。而很多時代理亦為求做生意,亦會將之視為銷售工具,用不同方式傳送給準買家參考; 一些準買家覺得售樓說明書太繁複,索性把小册子作售樓書看待。 售樓說明書:  最正統獲得售樓資訊的方式,應該是參閱發展商的售樓說明書。以上的兩種方式也並非獲取樓盤資訊的最佳方法,因為很多時內容均未經核實。只是樓書內容多繁複,買家未必有心機逐頁去細閱。要最準確的新盤資料,應去政府的資料庫「一手住宅物業銷售資訊網」,因為當中的所有資料都要經銷監局審核,無論售樓說明書與價單,都是最新及最準確的版本:https://www.srpe.gov.hk/ 以下為大家分柝一下由地產代理的網站,物業天書,售樓說明書獲取資訊的利弊,及詳解售樓說明書要留意的地方。   代理網站 物業天書 售樓說明書 壞處 資料未必準確、代理尋找客源途徑 資料未必準確 資料較繁複 好處 可直接向代理查詢 資訊較容易入口 資料準確度高,發展商會定期更新 售樓說明書有什麼要留意? 在售樓說明書,有很多值得買家留意的資訊,特別由「期數資料」一頁開始,至末端的「有關資料」也包含不少對置業重要的資訊。 期數資料(information on the phase):  可得知物業名稱及其實際地址,推出的座數及樓層。如果物業屬於樓花項目,在這一欄也可得知「預計關鍵日期」,雖然「預計關鍵日期」在認可人士批准下可以延期,但也可讓準買家,大約作出一個初步估算物業落成期。「預計關鍵日期」由買賣合約中所列出的發展項目認可人士提供,如項目遇上罷工、暴動、天災、火警或惡劣天氣等,賣方有權獲得認可人士批准將「預計關鍵日期」延期。故準買家切勿將「預計關鍵日期」視為收樓日期,否則隨時要搬出舊址,新樓未「交吉」。 賣方及有參與期數的其他人資料 (information on vendor and others involved in the phase):  在此欄可獲取發展商及其控權公司,以至承建商資料。曾有內房傳爆財困,令大家擔心本港在建物業會否爛尾,此欄可得知發展商有沒有獲取建築貸款、及由何方提供建築貸款的資料。 期數的設計的資料(information on design of the phase):  某些新盤均會用預製外牆興建、部份會用玻璃幕牆,因為它們均會計算入圍封牆一部份,相關面積對內櫳面積起重要作用,樓書多數列明實用面積是計算圍封牆的厚度,所以想知道單位有沒有「縮水」,這一欄可提供一些側面資訊供參考。 發展項目的所在位置圖(location …

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二手樓買賣程序,睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭詳解

閱讀時間: 5分鐘   二手樓買賣程序,睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭詳解       買二手樓的10個步驟   1. 進入代理行搵盤,要簽署睇樓紙: http://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform4_result.pdf 2. 參觀物業: 留意座向、景觀、起居生活細節、外部環境及鄰居等 3. 留意單位是否凶宅 https://www.property.hk/unlucky.php 4. 進行查冊 https://www1.iris.gov.hk/eservices/searchlandregister/search.jsp 5. 簽署臨時買賣合約及交細訂   6. 十四天後,往律師樓簽署正式買賣合約及交大訂,律師協助業主打釐印 https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm 7. 承造按揭,可透過按揭中介協助   8. 銀行商討按揭條款 按揭成數、按揭年期、按揭息率、罰息期、現金回贈 9. 購買火險、家居保險   10. 成交前驗收單位,簽定轉讓契約後銀行放款     買賣二手樓洗費:   1.首期: 樓價10% 2.經紀佣金: 樓價1% 3.律師費: 5000-10000元 4.印花稅: 100元至樓價4.25%不等,視乎樓價釐訂     (傳送門:https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm) 5.管理費、屋苑維修基金 6.律師查契費用 (視乎情況)   …

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借錢唔還犯法嗎?報警定循民事追討

閱讀時間: 5分鐘   借錢唔還犯法嗎?報警定循民事追討?   單純借錢唔還(俗稱「走數」)其實沒有犯法,不屬於刑事罪行,所以警方亦不會受理,亦不會有任何行動可以幫忙追債,但是債主可以循民事法律途徑追討。  如果閣是債主,可先出律師信要求還錢,逾期不還者則視乎金額處理。 HK$75,000 或以下的錢債糾紛,主要是入稟小額錢債審裁處向對方追討的。由於雙方是不用聘請律師,沒有律師費問題。隨金額上升,負責法院的級數都會上升,到時就需要不同的法律費用。 要注意,因訴訟雙方必須要親自出庭指證及抗辯,原告(債主)需負起舉證的責任,預備對方借錢的證據,如借據、合約等,如只有來往的SMS/訊息之類證據,很難證明對方借錢唔還。所以一般親朋之間的借貸,要舉證其實都有一定難度。   入稟小額錢債審裁處方法 1.在辦公時間內前往小額錢債審裁處的登記處,填寫表格1及表格2 2.提交申索書時按索償額,需繳交HK$20-$120 3.閣下會收到法庭的出席聆訊通知書,並依照日期準時出席聆訊。 小額錢債審裁處提交申索書收費: 申索額                                                    收費 不超過HK$5,000 :                      …

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2021公務員買樓按揭攻略

閱讀時間: 5分鐘   2021最新公務員及專業人士按揭攻略 香港公務員享有優厚的房屋福利,首期貸款及供樓津貼。舉個例子: 若您是新入職公務員,便享有津貼期為10年的每月固定供樓津貼,最多為月薪的11%,實際百分比視乎薪級而定。 當你申請按揭時,供樓津貼的收入會被記錄到銀行月結單内,這些津貼可被視為入息一部分,計入供款與入息比率(DSR)及壓力測試之中,令您貸款及買樓能力增加,這每月1,000元供樓津貼的美妙之處,舉個具體的例子說明: 以30年還款期計算,可以借多約10.4萬元,實在不錯。 現時新入職公務員,都是收取固定百分比津貼,固可自由選擇H按或P按。2000年6月前入職公務員,由於仍是受制居所資助計劃(HFS)及自置居所資助計劃(HPS),一般都是採用P按,以盡取津貼上限。 獲得供樓津貼後,申請按揭同樣可獲送掛鈎按息的高息戶口(Mortgage-link),所選用的Mortgage-link不應選擇「派息在本金扣減」類型,應選擇「直接派息」,現時大部分銀行均提供後者。而無論是取首期貸款或供樓津貼,均需要庫房批準。庫房批核的時間最長可以是60天,因此簽臨約買樓時,要向賣家爭取三個月成交期,以策萬全。 另一項房屋福利—首期貸款,其上限為24個月月薪,最長還款期為10年,息率會低於銀行利率。但必須要注意,就算向庫房借,銀行批核按揭時,也會將每月還款額計入壓力測試。 另一樣須注意的事,若果借款人向按證公司申請高成數按揭,就不能申請首期貸款,兩者只能擇其一。用按揭保險計劃借高成數按揭還款期最長為30年,首期貸款最長只是10年,但後者按揭利率比前者低。魚與熊掌也,不可兼得,申請人要作出取捨。 若選擇首期貸款,兩年後想轉按,需要取得政府同意書,但不能加按套現,及延長還款期。相反,透過按揭保險計劃申請高成數按揭,轉按時則沒有這些限制。   香港公務員按揭福利 以長遠考慮,比較推薦按揭保險計劃,因為轉按之後可以套現投資,也可賺取現金回贈。近來,雖然大銀行削減現金回贈率,但中小銀行仍提供最高2.45%,但需要扣減按揭成數上限。 最終選擇借首期貸款的業主,有一重點要注意,要向賣家爭取3個月成交期(一般是60日),因為申請首期貸款需時,最長是2個月,預留較充裕時間,便毋須擔心成交期死線。 醫管局以及其他部門的特殊福利 以上篇幅已介紹如何有效利用公務員的優厚房屋福利,例如首期貸款以及供樓津貼,去配合財技令按揭獲益最大化。以下主要介紹醫管局及其他部門的特殊福利如何應用在按技上。 現時醫管局新入職人員,有兩種房屋福利可供選擇: 分別是購屋貸款利息津貼計劃(HLISS,最高可達月薪6%,視乎薪級而定)及5%現金津貼計劃,兩者之中只能擇其一。比較推薦後者。因申請HLISS後轉按,要取得醫管局的同意書,而且不能套現和延長還款期,嚴重限制了未來利用物業套現來增加被動收入的機會,屬較差的理財工具。 5%現金津貼計劃之美妙,在於津貼可以計算入息,令借款能力及買樓能力增加,讓您有可能買更貴的樓。而且這個津貼計劃可以申請H按,而HLISS只能夠申請P按。 公務員H按優勢 雖然現時H按已經頂盡封頂利率,對比P按已經無價格優勢,但長遠H按則彈性較高。此外,採用5%現金津貼計劃,兩年後轉按套現,無須向醫管局申報;但HLISS轉按需要向醫管局申報,不可以套現,也不可以延長還款期,基本上無任何彈性。 水務署、消防處或其他紀律部隊,都有所謂「遮仔會」(儲蓄互助社),其儲蓄年利率高達3厘至4厘。有紀律部隊的人問,如果每月定期去遮仔會儲錢,政府出糧時會自動扣除,是否會影響供款與入息比率(DSR)? 銀行計算壓力測試,會以實際薪金計算,不會預先扣除每月定期儲蓄額等。因此,供遮仔會既可享高息,亦不會影響借款能力。但是,如不是儲蓄,而是從遮仔會低息借貸,每月還款便要扣除入息去計算壓力測試。雖然遮仔會貸款不會註入環聯信貸資料庫,但從糧單上顯示便一覽無遺。 紀律部隊可享用宿舍。紀律部隊朋友可能會有疑問,選擇住宿舍後,再買樓時便不能申請6成以上高成數按揭(高成數按揭前提是必須自住)?宿舍已經是自住物業,按證公司會否認為新買物業不是自住,而拒絕批出高成數按揭? 答案是不會的。宿舍及自住物業並非魚與熊掌,只要樓價是1000萬元或以下,可以申請高成數按揭,亦無須放棄宿舍。可以既住宿舍也買物業。 但要注意,選擇宿舍便不可以獲得其他公務員同樣享有的首期貸款及供樓津貼,因不能享有雙重福利。另外,退休時如果有物業在身,就不能申請公屋。 最後,公務員有種津貼叫署理津貼(acting allowance),銀行會視這筆資金作為入息。如果準業主未能闖過壓力測試,需要署理津貼幫忙,便可到這些銀行申請按揭。 Share on facebook Facebook Share on whatsapp WhatsApp Share on telegram Telegram Share on linkedin LinkedIn

Aerial view of Hong Kong apartments

2021香港自住單位出租注意攻略

閱讀時間: 5分鐘   2021自住單位出租及按行按揭攻略 雖然住宅租金回報率續跌,但仍高於銀行定期存款息率。更重要的是,買樓收租相對投資股票穩陣,畢竟股市難免大上大落。但若想買樓收租,要申請按揭,最好注意以下事項,否則隨時得不償失。建國事務所幫您拆解! 高成數按揭:7按、8按、9按 在香港高成數按揭原來需要7按至9按,在2021年開始,按保公司寫契約的時候必須用戶自住,所以,如你想要出租,便要甩按揭保險。就算「偷雞出租」,不通知按保,按保或銀行都會定期寄信給貸款人調查單位是否仍是自住。貸款人若不如實聲明則有機會負上法律責任。 HKMC出租或分租的風險和法律責任 無論是經HKMC(香港按證公司)、QBE(昆士蘭)或AIG申請高按揭成數,物業的用途都必須是自住。但假如業主把物業出租,會有什麼後果和責任? HKMC年度自住聲明 貸款人有機會收到由按保公司或銀行寄出的信,要求貸款人聲明物業是否仍在自住,並需要提供水電煤證明。未能提供水電煤證明,便有機會被call loan(call loan意思,是指銀行要求客人即時償還貸款)。 有客人問:「如我提供我名下的水電費單作證明,HKMC出租,在年度聲明中照樣報自住,可以嗎?」。答案是可能面對刑事起訴的風險。因為本身單位是出租的,但聲明是自住,雖然有自住證明提供,但這仍屬於虛假聲明,HKMC或銀行有權以刑事提出起訴。 假設貸款人把物業出租,但有按保在身,當收到HKMC年度聲明時,貸款人不同做法有不同後果: 如實申報物業已出租,後果是被銀行call loan。 聲明物業仍是自住,並提供水電煤證明,後果是犯了虛假聲明。 有人可能會覺得填了聲明是自住,按保公司都不會去查證。建議大家不要冒險,物業有經按揭保險在土地查冊中是公開資料,只要有人舉報或投訴,HKMC便要開檔案處理並進行深入調查,任何人都可以查閱並知你層樓有否按保。 申報物業稅時可能被稅局問 除了HKMC的年度聲明,貸款人按保出租,申報物業稅時,並且同時想用供樓利息扣稅,稅局有機會向銀行查詢該物業的出租是否合規。 分租能不能當自住? 也有客人問:「假設我真的有在居所自住,但有兩間房是出租,水電煤都是我名,那麼對於HKMC的年度聲明我算不算仍是自住?」 在按揭契是列明不能分租的情況下,被銀行或按保公司知道,仍然是需要call loan的。 以自住名義申請高成數按揭時,,只要到分行辦理甩按揭保險便可。轉出租需要把按揭成數降到5成或以下。若果您層樓現時已升了很多,其按揭餘額已經是樓價5成或以下,銀行則可直接幫貸款人甩按保。買樓時間少於3年,甩按保可取回15%按保費。要注意,因甩按保需要重上律師樓做手續,因此不如考慮順道轉按,因轉按可賺取現金回贈。 6按出租 如本身按揭是6成,當時是報自住,現在想出租的話,有幾個情況要留意。如層樓本身已升了很多,按揭餘額已降到樓價5成或以下的話,那麼出租不會有任何問題,不過也應事先通知銀行。 在之前是報自住,但現在想出租6成按揭樓,以下幾個情況必須注意。層樓已比當時升了很多,按揭餘額已降到樓價5成或以下的話,出租不會有任何問題,不過亦應事先通知銀行。 另一情况是,在層樓升幅未夠降至5成的情况下,自行出租並被銀行發現,銀行有可能需要貸款人補差價。 出租需要到稅務局的印花税署打釐印,銀行會否知道?因涉及洩露私隱,稅局是無權把客人資料給銀行。不過,若果因出租申請供樓利息扣稅,稅局是有機會向銀行查詢是不是合規出租。 租客可不可向銀行投訴業主是6按出租?銀行不能受理是項投訴。這是因為這涉及物業業主的私人資料(是不是6按,或當日是報出租或報自住),因此當租客向銀行質詢單位業主是不是合規出租的話,銀行是不能回應查詢。 若有租客向銀行投訴業主是6按出租,銀行不能受理是項投訴。因為涉及物業業主的私人資料(是否6按,或當日報出租或自住),所以銀行會以私隱理由,不能回應租客有關單位業主是不是合規出租的質詢。 如有按揭在身不需要減一成 由於單位作出租用途,按揭成數最多只能5成。所以由自住轉出租,按揭成數就會由原本6成降至5成。如有其他按揭在身,按揭成數會再減多一成嗎?答案是不會的,因在原銀行自住轉為出租,銀行不會重check TU,不會扣按揭成數。但如轉按,由於需要重check TU,便需要扣減成數。 需要向銀行申請出租同意書? 如向銀行申請把用途轉為出租的話,銀行有機會需要在田土廳做rental assignment,此舉會產生額外律師費。另外,用途是出租的話,將來轉回自住可能需要提供退租書。 想出租前向銀行索取出租同意書,要注意,向銀行索取出租同意書需手續費,某些銀行可能需要加息。 剛買樓,打算出租,應報自住或出租? 新購入物業,連約買的話,一定是報出租。如果是交吉買,可以視乎情况,選擇報自住或報出租。報自住,在不能申請按揭保險按揭的情況下,成數最多6成,壓力測試以 50/60 計算(如無其他按揭)。如報出租,按揭成數最多是5成,壓測以 40/50 計算。不過,就算是交吉買,如打算出租報擬出租,個別銀行可以用預計租金收入計在入息內,幫助過壓力測試。如果首期不足,就算是打算出租,都可以先報自住,可借6成。在未來日子決定放租,才通知銀行補差價。 Share on facebook Facebook Share on whatsapp WhatsApp …

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