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新盤，售樓書，物業天書教學

很多時候，發展商仍未開價，但市場上已經流傳出一些資訊及傳言，如一手住宅發展項目的不同資料，開則，價錢，及不同宣傳樓盤的網站等等。準買家不要輕信這些傳言及資訊，應以賣方，即發展商提供的銷售文件，及就有關發展項目設立的指定網站為準。要找到相關指定網站，準買家除了可以向發展商查詢外，亦可以上「一手住宅物業銷售資訊網」www.srpe.gov.hk ，當中除了有發展項目指定網站的連結，亦會有其他關於該發展項目的重要資料。

根據《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商須在出售日期前最少7日，把樓書上載至發展項目指定的互聯網網站及「一手住宅物業銷售資訊網」，我們可以在銷售前先下載售樓說明書的資料，對樓盤作詳細研究。

新盤資訊來源:

地產代理的網站: 

不少地產代理為了吸納客源，在新盤開售前，已經以樓盤的英文名字購入域名，並把它包裝為資訊網站。以吸引更多人瀏覽。網頁内有一些樓盤基本資料、價單銷售詳情、單位間隔資料、及首置上車專線，看上去會以為是發展商的官方網站。

物業天書: 

通常是由地產代理歸納市場資訊後、或者由發展商向代理作介紹時印製的小冊子，當中部份資料可能未經證實，或純屬市場流傳的資訊，但卻會放入小冊子內供代理參考。部份代理為求吸客也會把相關小冊子，以不同方式傳送予準買家；而準買家有時為避免研究售樓說明書，索性把小冊子視為樓書看待。

物業天書這種小册子，主要是地產代理歸納市場資訊後印製，作內部培訓代理，以便日後尋找客源; 或由發展商印製，向代理作介紹之用。問題是，當中的部份資料可能未經證實，或純屬市場流傳的資訊，但卻會放入小冊子內供代理參考。而很多時代理亦為求做生意，亦會將之視為銷售工具，用不同方式傳送給準買家參考; 一些準買家覺得售樓說明書太繁複，索性把小册子作售樓書看待。

售樓說明書: 

最正統獲得售樓資訊的方式，應該是參閱發展商的售樓說明書。以上的兩種方式也並非獲取樓盤資訊的最佳方法，因為很多時內容均未經核實。只是樓書內容多繁複，買家未必有心機逐頁去細閱。要最準確的新盤資料，應去政府的資料庫「一手住宅物業銷售資訊網」，因為當中的所有資料都要經銷監局審核，無論售樓說明書與價單，都是最新及最準確的版本：https://www.srpe.gov.hk/

以下為大家分柝一下由地產代理的網站，物業天書，售樓說明書獲取資訊的利弊，及詳解售樓說明書要留意的地方。

售樓說明書有什麼要留意?

在售樓說明書，有很多值得買家留意的資訊，特別由「期數資料」一頁開始，至末端的「有關資料」也包含不少對置業重要的資訊。

期數資料(information on the phase): 

可得知物業名稱及其實際地址，推出的座數及樓層。如果物業屬於樓花項目，在這一欄也可得知「預計關鍵日期」，雖然「預計關鍵日期」在認可人士批准下可以延期，但也可讓準買家，大約作出一個初步估算物業落成期。「預計關鍵日期」由買賣合約中所列出的發展項目認可人士提供，如項目遇上罷工、暴動、天災、火警或惡劣天氣等，賣方有權獲得認可人士批准將「預計關鍵日期」延期。故準買家切勿將「預計關鍵日期」視為收樓日期，否則隨時要搬出舊址，新樓未「交吉」。

賣方及有參與期數的其他人資料 (information on vendor and others involved in the phase): 

在此欄可獲取發展商及其控權公司，以至承建商資料。曾有內房傳爆財困，令大家擔心本港在建物業會否爛尾，此欄可得知發展商有沒有獲取建築貸款、及由何方提供建築貸款的資料。

期數的設計的資料(information on design of the phase):

 某些新盤均會用預製外牆興建、部份會用玻璃幕牆，因為它們均會計算入圍封牆一部份，相關面積對內櫳面積起重要作用，樓書多數列明實用面積是計算圍封牆的厚度，所以想知道單位有沒有「縮水」，這一欄可提供一些側面資訊供參考。

發展項目的所在位置圖(location plan of the development): 

透過規劃圖勾劃出物業的實際位置，附近會否望到墳景，以及一些公共設施，如發電廠，骨灰龕，油庫，垃圾收集站，公共運輸交匯處，學校，司法設施，醫院，等等資料也會呈現。

發展項目的分區計劃大綱圖(outline zoning plan relating to the development):

發展商會在售樓書及網站列明樓盤所在區域，惟這個分區是按照分區計劃大綱圖，並不等同區議會或校網分區。如物業列為R(A)則為住宅甲類，可作較高密度的住宅發展；R(B)則為住宅乙類，密度低一點的住宅，如此類推；如用地列為R(E)則為屬工業用地但重建改住宅用途，這些用地日後多會重建住宅，需特別留意。要留意如用地列為CDA﹙comprehensive development area﹚，中文名為綜合發展區，多屬於較大型發展商住發展項目，需得到城規會審批才可發展。

發展項目的布局圖(layout plan of the development): 

列出樓盤界線內的建築物，包括不同座數，還有露天地方、設施同未發展土地的位置和分布。部份樓書會詳細指出泳池泛光燈位置、通風槽等位置，讓買家作出預算。

期數的住宅物業的樓面平面圖(floor plans of residential properties in the phase): 

顯示每層的單位伙數、升降機數目、各單位的尺寸，門、窗及結構牆位置，廚房是否開放式等等的有用資料，樓面平面圖亦會標示門、窗及結構牆位置，一般而言，窗戶會以三條平行線標示，「黑廁」牆身會以粗黑線圍封，結構牆則用一條粗黑線標示。並會透過表列出層與層之間的高度，但層與層之間的高度是指，樓層之石屎地台面，與上一層石屎地台面之間的距離，跟實際入屋量度會有少許出入。要留意，樓面平面圖顯示的尺寸，未必等同單位內量度到的真正尺寸，因為批盪和裝修物料所佔的空間，並不會包括在標示尺寸內。

期數中的住宅物業的面積 (area of residential properties in the phase): 

表列出不同單位的面積，部份不計入實用面積的項目，如空調機房、窗台、平台、天台則會分開列出。

期數中的停車位的樓面平面圖 (floor plans of parking spaces in the phase): 

會列出項目提供的車位數目及尺寸，包括住宅車位、訪客車位、電單車車位、傷殘人士停車位、上落客貨車位，以及該車位的實際位置。相關資訊對不少關心車位的準買家來說也相當重要。

公契摘要(summary of deed of mutual covenant): 

公契就是規管大廈內業主的權利與責任的重要文件。當中會列出業權份數、以及管理公司的任期及約滿酬金等資訊。一個大廈能否養狗，抑或兩戶投訴下便不可以養狗等資訊，也可從這一欄中獲取。如欲閱覽整份大廈公契，可以前往發展項目的指定網站，發展商會上載整份公契，予準買家查閱。值得注意的是，公契摘要內會列出業權份數。業權份數與單位面積有關，單位越大，所佔的「不可分割業權份數」（建築物公用部份）會越多，需要支付的管理費亦隨之上升。大廈維修費及業主大會投票權等，亦會根據單位擁有多少「不可分割業權份數」而定。

批地文件的摘要(summary of land grant):

 批地文件就是政府批出土地予發展商起樓的條款，內裡設有完工日期、可建樓面面積、需興建的公共設施、需興建車位數目的規定、發水上限等資訊，對了解一個屋苑内有公共設施的多寡，極有幫助。很多時地契地規定相關公共設施，需由發展商負責日後維修，而費用多數透過公契列明，轉嫁予業主負責，變相影響了管理費高低。

公共設施及公眾休憩用地的資料(information on public facilities and public open spaces): 

多為業主需要負責日後維修的公共設施，會影響管理費高低。

期數中的建築物的橫截面圖 (cross-section plan of building in the phase): 

會透過側面反映物業的直落面，並標示出由地面至最低住宅樓層的水平。這張圖可讓大家了解，有沒有一些低層單位會置於行人路之下，過去有部份新盤就設於行人路之下，在橫截面圖中可顯示出來。

期數中的公用設施的資料(information on common facilities in the phase): 

會用表列出園林面積、以及會所面積。往往相關面積愈大，管理費愈高。

裝置、裝修物料及設備(fittings, finishes and appliances):

會列出由外部裝修如外牆、窗框、電梯大堂、升降機、信箱等用料，並會仔細列出單位內部裝修所用的物料、附送的電器數目及品牌等資料。部份細單位不設明火煮食、或不設煤氣爐，也能從這一欄目中找出相關資訊。

有關資料: 

在此列出樓盤有關紓緩噪音的措施、單位是否安裝了固定窗等；大廈是否需要用吊船進行檢查、保養、清潔及維修外牆工作。

最後，提一提大家，要留意所取得的樓書，是否最新版本。因樓盤銷售期間，賣方必須最少每三個月檢視或者修改樓書一次，以確定樓書所列出的資料，準確反映檢視日期的情況。購買樓花的買家就更要注意，建築圖有機會會在建築期間改動，而這些改動有可能日後對住戶造成影響，所以即使購買了物業，都要定期留意樓書的更新情況。如果大家想了解買樓及二手樓買賣程序可以聯絡我們。