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2021最新公務員及專業人士按揭攻略

香港公務員享有優厚的房屋福利，首期貸款及供樓津貼。舉個例子: 若您是新入職公務員，便享有津貼期為10年的每月固定供樓津貼，最多為月薪的11%，實際百分比視乎薪級而定。

當你申請按揭時，供樓津貼的收入會被記錄到銀行月結單内，這些津貼可被視為入息一部分，計入供款與入息比率(DSR)及壓力測試之中，令您貸款及買樓能力增加，這每月1,000元供樓津貼的美妙之處，舉個具體的例子說明: 以30年還款期計算，可以借多約10.4萬元，實在不錯。

現時新入職公務員，都是收取固定百分比津貼，固可自由選擇H按或P按。2000年6月前入職公務員，由於仍是受制居所資助計劃(HFS)及自置居所資助計劃(HPS)，一般都是採用P按，以盡取津貼上限。

獲得供樓津貼後，申請按揭同樣可獲送掛鈎按息的高息戶口(Mortgage-link)，所選用的Mortgage-link不應選擇「派息在本金扣減」類型，應選擇「直接派息」，現時大部分銀行均提供後者。而無論是取首期貸款或供樓津貼，均需要庫房批準。庫房批核的時間最長可以是60天，因此簽臨約買樓時，要向賣家爭取三個月成交期，以策萬全。

另一項房屋福利—首期貸款，其上限為24個月月薪，最長還款期為10年，息率會低於銀行利率。但必須要注意，就算向庫房借，銀行批核按揭時，也會將每月還款額計入壓力測試。

另一樣須注意的事，若果借款人向按證公司申請高成數按揭，就不能申請首期貸款，兩者只能擇其一。用按揭保險計劃借高成數按揭還款期最長為30年，首期貸款最長只是10年，但後者按揭利率比前者低。魚與熊掌也，不可兼得，申請人要作出取捨。

若選擇首期貸款，兩年後想轉按，需要取得政府同意書，但不能加按套現，及延長還款期。相反，透過按揭保險計劃申請高成數按揭，轉按時則沒有這些限制。

香港公務員按揭福利

以長遠考慮，比較推薦按揭保險計劃，因為轉按之後可以套現投資，也可賺取現金回贈。近來，雖然大銀行削減現金回贈率，但中小銀行仍提供最高2.45%，但需要扣減按揭成數上限。

最終選擇借首期貸款的業主，有一重點要注意，要向賣家爭取3個月成交期(一般是60日)，因為申請首期貸款需時，最長是2個月，預留較充裕時間，便毋須擔心成交期死線。

醫管局以及其他部門的特殊福利

以上篇幅已介紹如何有效利用公務員的優厚房屋福利，例如首期貸款以及供樓津貼，去配合財技令按揭獲益最大化。以下主要介紹醫管局及其他部門的特殊福利如何應用在按技上。

現時醫管局新入職人員，有兩種房屋福利可供選擇: 分別是購屋貸款利息津貼計劃(HLISS，最高可達月薪6%，視乎薪級而定)及5%現金津貼計劃，兩者之中只能擇其一。比較推薦後者。因申請HLISS後轉按，要取得醫管局的同意書，而且不能套現和延長還款期，嚴重限制了未來利用物業套現來增加被動收入的機會，屬較差的理財工具。

5%現金津貼計劃之美妙，在於津貼可以計算入息，令借款能力及買樓能力增加，讓您有可能買更貴的樓。而且這個津貼計劃可以申請H按，而HLISS只能夠申請P按。

公務員H按優勢

雖然現時H按已經頂盡封頂利率，對比P按已經無價格優勢，但長遠H按則彈性較高。此外，採用5%現金津貼計劃，兩年後轉按套現，無須向醫管局申報；但HLISS轉按需要向醫管局申報，不可以套現，也不可以延長還款期，基本上無任何彈性。

水務署、消防處或其他紀律部隊，都有所謂「遮仔會」（儲蓄互助社)，其儲蓄年利率高達3厘至4厘。有紀律部隊的人問，如果每月定期去遮仔會儲錢，政府出糧時會自動扣除，是否會影響供款與入息比率(DSR)？

銀行計算壓力測試，會以實際薪金計算，不會預先扣除每月定期儲蓄額等。因此，供遮仔會既可享高息，亦不會影響借款能力。但是，如不是儲蓄，而是從遮仔會低息借貸，每月還款便要扣除入息去計算壓力測試。雖然遮仔會貸款不會註入環聯信貸資料庫，但從糧單上顯示便一覽無遺。

紀律部隊可享用宿舍。紀律部隊朋友可能會有疑問，選擇住宿舍後，再買樓時便不能申請6成以上高成數按揭(高成數按揭前提是必須自住)？宿舍已經是自住物業，按證公司會否認為新買物業不是自住，而拒絕批出高成數按揭？

答案是不會的。宿舍及自住物業並非魚與熊掌，只要樓價是1000萬元或以下，可以申請高成數按揭，亦無須放棄宿舍。可以既住宿舍也買物業。

但要注意，選擇宿舍便不可以獲得其他公務員同樣享有的首期貸款及供樓津貼，因不能享有雙重福利。另外，退休時如果有物業在身，就不能申請公屋。

最後，公務員有種津貼叫署理津貼(acting allowance)，銀行會視這筆資金作為入息。如果準業主未能闖過壓力測試，需要署理津貼幫忙，便可到這些銀行申請按揭。