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二手樓買賣程序，睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭詳解

買二手樓的10個步驟

買賣二手樓洗費:

1.首期: 樓價10%

2.經紀佣金: 樓價1%

3.律師費: 5000-10000元

4.印花稅: 100元至樓價4.25%不等，視乎樓價釐訂 

   (傳送門：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm)

5.管理費、屋苑維修基金

6.律師查契費用 (視乎情況)

 第一步: 簽署「睇樓紙」

要在二手市場尋找盤源，最直接就是走入代理行。通常有意放盤的業主，往往會把樓盤委託代理放賣。然後代理行會主動介紹盤源，然後聯絡業主安排上門睇樓。

根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》，不論是租是買，逢是經持牌代理帶上單位睇樓的客户，睇樓前，持牌代理必須與睇樓客戶簽署「地產代理協議」，亦即「睇樓紙」。

這份「睇樓紙」是一份具有法律效力的文件，會列明所參觀的單位，以及一旦成交後，所需要支付的佣金，並聲明出，究竟代理是為準買家及業主兩方行事，抑或純粹為準買家所行事。

假如你簽了「睇樓紙」後，但在三個月內再透過其他代理購入單位，可能會被代理追溯佣金。所以為了保障自己，應要小心記錄曾經參觀的單位。

簽署睇樓紙要點:

• 具法律效力，為委託代理行事的一份文件
• 列明成交需支付佣金、及代理與買賣雙方關係
• 某一時段內只能透過該代理已參觀單位

第二步: 參觀物業

參觀物業時，準買家除了要特別留意單位座向、景觀外，一些微細的事項往往容易被忽略，例如外部環境是否鄰近垃圾收集房、鄰居有沒有飼養寵物、間隔有沒有橫樑壓頂、單位手機訊號是否接收完善等，種種因素都對日後起居會有影響。

首置客資金一般比較有限，就更留意內部裝修是否企理。如遇「化妝樓」需大執，就要花很多額外錢。所謂「化妝樓」，就是上手業主只作簡單粉飾，並用一些簡單裝修來遮蓋單位的缺陷，例如最常見漏水問題、全屋牆身内的電線老化等，都比較容易被忽略。

  睇樓注意事項:

• 單位座向、景觀、間隔是否合意
• 留意屋外周邊情況，如是否類近垃圾收集房、電梯位、鄰居有沒有飼養寵物
• 望望單位外牆
• 檢查洗手間天花、廚房漏水問題

受制於近年「額外印花稅」，規定購入單位後三年不可轉售，導致不少二手業主也不願意放賣，令代理行的「鎖匙盤」(將鎖匙留在代理行的交吉物業)也是所剩無幾。大部份單位都屬於「連租約」物業。所謂「連租約」物業，就是現時仍有租客租住的單位。

由於仍有住客租住，代理行未必能安排準買家睇目標單位。可能會游說買家睇平面圖、或參觀相類近開則的單位，令準買家未能勘察到室內狀況；另一重點是，購入「連約」物業，銀行會視為投資性質，會影響按揭計算及首期要求，按揭會較「交吉」物業所嚴謹，所以準買家必須問清楚，單位是否在可以「交吉」出售。

連租約物業注意事項:

• 有租客仍租住的物業
• 準買家只能看平面圖、或參觀相類近開則的單位
• 「連約」物業會被銀行視為投資物業，按揭計算及首期要求較嚴

第三步: 進行查冊

參觀單位完畢，如準買家覺得單位合意，代理便開始跟業主進行洽談，並協助準買家進行查冊等手續。查冊可大概了解整個單位的買賣背景。除了代理協助查册外，自己亦可進行查册，可登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」購買相關文件，輸入地址之後，透過信用卡繳付就可以電郵接收，每份文件收費港幣15元。

部份資料在查册中仍不能掌握，例如單位是否凶宅等。坊間的凶宅網，但內裡資料卻未必齊全及準確；現時市場上對凶宅，並沒有系統性的定義，準買家問代理或管理員，大概也只能得到迴避問題的答案。但據業內人士透露，向華資銀行查詢單位估值或許是個不錯的方法，因為一般華資銀行，對凶宅比較保守，如果他們不願意估價，代表單位出事機會高。

查冊重點:

• 可透過代理協助、或自行在土地註冊處網上進行
• 未必可知道單位是否凶宅
• 凶宅與否需透過銀行估價來評估

第四步: 簽署臨時買賣合約及正式買賣合約

在買賣雙方的議價過程中，有時業主未必會現身，所以代理可能會要求買家先單邊簽好一份「臨時買賣合約」，再經由代理親身交往業主加簽文件。要留意，代理要求準買家交出訂金時，訂金最好交予律師託管，以免業主收訂後失蹤。

多數「臨時買賣合約」會列明雙方擬定的價錢，所支付的訂金，以及簽署正式買賣合約的時間、及實質成交日期。要注意，若單位内附設裝修或傢電，準買家謹記在合約內列明，牌子及型號也要列清楚，以及拍照作記錄，以防在交樓前被業主掉包。另外，有些屋苑會作大維修，究竟費用是由買方，賣方承擔，也必須在合約內列明清楚。

目前新冠肺炎疫情肆虐，買賣雙方有機會在簽訂臨約之後被隔離，地產代理監管局建議，雙方可於臨約加入「新冠條款」。指明一旦買賣任何一方、或律師被強制隔離，雙方可進入寬限期，變相會延長交易期，及訂立廢除交易的安排。

一般交付的第一筆訂金，俗稱「細訂」，金額就是樓價3-5%之間。謹記要確保户口内有足夠現金，否則一旦彈票，可構成取消交易的藉口，而被業主追溯賠償。至於落訂金額高低，則視乎買賣雙方協議，及當時樓市環境變化。

雖然「臨時買賣合約」是具有法律效力，但由簽署「臨時買賣合約」至「正式買賣合約」間的十四天時間內，若任何一方反悔，只需賠償雙倍訂金，及支付買賣雙方代理佣金便可以。有時遇著樓價急升時，準買家為防業主出售後反悔，往往會提高訂金比例，藉此增加業主反悔代價。另外，以防任何一方取消交易，部份人會要求在「臨時買賣合約」上，加上「必買必賣」條款，意指買賣雙方必須完成交易。

準買家要留意，突然反悔取消交易，除了要賠償業主的訂金外，也要支付買賣雙方的律師費、及經紀佣金，同時業主有權將單位重售並追收差價。舉例，如原本雙方協議成交價600萬元，但準買家反悔取消交易，其後若業主出售單位時，僅以580萬元售出，該20萬元的差價可向上手買家追討。

臨時買賣合約要點:

• 列明雙方擬定的價錢、支付訂金、成交日期
• 單位附設裝修或傢電要列明，愈詳細愈好，並拍照作紀錄；以及大維修洗費負擔
• 簽約後繳交3-5%細訂，最好交由律師樓托管
• 十四日內反悔要賠雙倍訂金、支付買賣雙方佣金

第五步: 承造按揭

一般在簽署「臨時買賣合約」後的十四天，雙方便會前往律師樓簽署「正式買賣合約」。

業主要準備好俗稱「大訂」，大訂即是扣除細訂後、樓價餘額的一成，以支票形式交予律師樓。

律師會幫助買家為文件打釐印費，而首次置業買家只需繳交「第一標準」第二部份的稅率而定，準業主也要預備相關金額的支票。

在簽定「臨時買賣合約」之後，準買家已經可往銀行承造按揭，可以到附近的銀行查詢，或透過按揭中介公司協助。

按揭中介公司的主要工作是協助準買家「格價」，提供現時哪間銀行按揭息率牌價較優惠、準業主可以承造的按揭成數等資訊，並協助計算。透過按揭中介申請按揭不需要繳付手續費。按揭中介在成功轉介申請人承造按揭後，銀行會支付按揭中介的佣金，而申請人是無需付費的。

坊間現時有幾間主要按揭中介代理，另外，近年也有一些標榜高回贈的轉介公司冒起，準買家可自行選擇。

按揭中介公司:

• 協助格價工作
• 計算準買家按揭成數及供樓負擔
• 不用向準業主收取手續費

第六步: 選擇按揭計劃

準買家在承造按揭時，要預備所需要的首期，銀行會計算最高按揭成數、按揭年期、及按揭息率。有些準買家需要在傳統按揭上，申請更高成數的按揭，銀行也會協助申請按揭保險。而在按揭息率上，準買家需要選擇「H按」或「P按」。

「P按」

「P按」就是PRIME RATE的意思，中文是「最優惠利率」。由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率，而影響到供款額，一般而言，選用「P按」的供款是比較固定的。

「H按」

「H按」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」。這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。因此銀行貸款予買家，必須在「H」以上，加徵一個百分比來賺取客戶利潤，舉例以現時H+1.24厘計算，銀行就是賺取準業主1.24厘的利息。

H按一般都會有封頂息率，在銀行激烈競爭下，現時大部分H按計劃的封頂息率都與P按息率相若，在目前全球低息環境下，本港銀行拆息都維持低企，令H按有減息優勢，所以目前H按優勢仍大於P按。

另類選擇: 定息按揭計劃

2020年度的《財政預算案》，財政司司長陳茂波就宣布夥拍香港按揭證券公司提供10-20年期的「定息按揭試驗計劃」，其後把10年、15年及 20年的息率下調至2.55厘、2.65厘及2.75厘，每宗住宅貸款上限1,000萬元，借款人不用進行加息壓力測試，卻為新盤轉按開啟方便之門。「定息按揭」是一種較偏門的選擇。選這種按揭的人，一般是擔心供樓利息突然大幅波動，而寧願在特定期內鎖定按揭息率。但由於息率較高，故初期市場採用的興趣不大。

什麼是「按揭儲蓄掛鈎計劃」(MORTGAGE LINK)?

有些銀行會提供準業主一些現金回贈，以獎勵業主選用該銀行。現金回贈根據金管局規定，最高為貸款額的1%。某些按揭中介為了搶生意，不惜在現金回贈以外，就將原本銀行給予公司的佣金回贈給準業主，令準業主有額外現金，作為吸引客戶的方法。

另外，銀行也會跟準業主商討「罰息期」。為了保障銀行的收入，若按揭借款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行都會向借款人收取手續費。最常見會設兩至三年罰息期，以三年罰息期計，首年內提早還款要付貨款額3% 手續費，第二年2%，第三年1% 。近年很多業主也會頻頻將物業轉按，以賺盡優惠，用時爭取更有利的按揭條件，但罰息期內轉按，就顯得不划算。

銀行在提供按揭時，多數還會送「火險」及「家居保險」。

火險（Fire Insurance），為「樓宇結構險」或「樓宇全險保障」的簡稱， 它的保險範圍只有保障樓宇本身的結構。而樓宇結構例如地板、天花板、門窗及「購買時已有的裝修」都包含在其中，但並沒有保障屋內的財物損失。部份管理公司已為整個屋苑購買了「火險」，準業主就可省卻該筆費用。

家居保險和火險最大的不同在於：火險只保障樓宇結構、而家居保險的保障範圍則涵蓋家居財物，如金錢、收藏品、傢俬、家庭電器、家居裝修等因意外而導致之損失。

要留意，部份銀行表示送的「火險」或「家居保險」，是指贈送第二年的保險，藉以要求買家先跟從銀行購買第一年的保險。另外，「家居保險」也可向各種保險公司購買，準業主可視乎保額及保障範圍，自行向保險從業員查詢作出選擇。

「MORTGAGE LINK」

申請按揭時，部份銀行會額外提供一個名為「MORTGAGE LINK」的戶口，是一個用客戶存款，抵銷按揭利息支出的儲蓄戶口，一般可存放高達樓宇貸款額一半在內。這種戶口也有分兩類，一種直接收取利息；而另一種則用利息來扣減本金。

銀行提供的優惠:

• 送火險或家居保險
• 現金回贈: 最高為貸款額1%
• MORTGAGE LINK戶口

第七步: 成交日

一般而言，成交期在半個月至一個月左右，在這期間之內，準業主多數有兩次入屋檢查的機會，部份銀行亦可能會視乎個別按揭審批，決定是否需要派專員上門作估價及實地視察。在成交前準業主也可前往單位覆檢一次，建議最好在收樓前一天才進行，以縮短檢查單位後與成交期之間的空窗期，避免上手業主在單位內「亂攪」。

正式成交的當天，買賣雙方的律師樓在審核樓契無誤，做好管理費對數安排之後，如果沒有問題，便會簽定「轉讓契」。律師亦會通知銀行放款找清餘額，之後準業主便可正式收鎖匙入屋，業主便可以開始籌備裝修的工作。

成交日注意事項:

• 收樓前一天進行驗樓
• 律師樓對數及簽定轉讓契
• 律師樓會安排銀行放款